365878.com关于组织市人大代表
视察物业管理情况的报告
市人大代表物业管理情况视察组
2013年8月15日
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
按照市人大常委会2013年工作安排，7月29日组成以金海副主任为组长的市人大代表视察组，对我市中心城区物业管理情况进行了视察。视察前邀请了市政协委员、内蒙古鑫隆律师事务所主任、呼伦贝尔市律师协会理事、呼伦贝尔市律师协会房地产专业委员会主任王雪峰进行了视察培训，学习了国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》，对我市物业管理情况进行了初步分析。视察组先后视察了中心城区财苑小区、博园小区、海桥小区、伊敏小区，并召开了有市政府、市住建委、新区办、海拉尔区政府、鄂温克旗政府、物业服务公司代表参加的座谈会，听取了市政府关于全市物业管理工作情况的汇报，代表们充分发表了意见和建议。现将视察情况报告如下：
一、全市物业管理基本情况
我市物业服务行业自1996年开始起步，到目前全市共有物业服务企业170家（其中中心城区49家）。物业服务企业中，二级企业3家，三级企业8家，四级企业159家，没有一级企业（中心城区49家物业服务企业中，二级企业2家，三级企业3家，其他为4级企业）。全市实行物业管理项目516个（其中中心城区197个），从业人员约1.5万人。2012年物业管理面积2689.51万平方米（其中中心城区820万平方米），全市城镇住宅物业管理覆盖率达到62%，其中各旗市区城关镇新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。
经过十几年的发展，物业服务区域不断扩大，服务质量有所提高，从住宅小区逐步扩展到了工业、学校、商城、办公楼等多个领域，居住物业所占比重由2005年的85%下降至76.56%，物业管理结构趋于优化。全市共组建业主委员会233家，初步形成业主自治与物业服务企业提供服务相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业主管部门开始着手制定物业管理规章，《呼伦贝尔市物业管理办法》等系列规章正在征求意见。
二、存在的主要问题
（一）物业管理法规宣传不到位
由于物业管理法规学习宣传相对滞后，广大业主和物业服务企业对两个条例不知道、不了解、不熟悉的现象普遍存在，致使物业服务企业对物业服务的职责、业主对应享有的权利和应尽的义务不清楚，业主与物业服务企业之间容易产生误解，甚至出现纠纷和矛盾。业主搬入新居后因房屋质量、结构、面积等问题迁怒于物业服务企业；物业服务企业服务不到位、不规范、不及时，服务人员素质较低，服务态度差，加深了物业服务企业与业主的矛盾。
（二）物业管理和服务机制不顺畅
我市物业服务行业整体处于起步阶段，只是管理楼道卫生、修理水暖，涉及一些其他物业深化服务的职能尚未健全;政策及制度体系有待完善；物业项目的招投标和市场化运作缺乏制度规范；物业服务企业、社区、业主委员会、主管部门以及相关职能单位（供水、电、暖等）之间的关系没有理顺；业主委员会还没有真正意义上发挥作用；住建、规划、公安、物价、电业、街道办等部门衔接不畅，尚未形成齐抓共管的联席工作机制。
（三）物业服务企业规模小生存困难
从物业服务企业规模来看，全市现有170家物业服务企业平均服务面积为15.82万平方米，其中近半数企业服务面积不足10万平方米。物业服务企业的规模较小，结构过于单一，功能不齐全，服务成本高，导致物业服务企业无法取得规模效益，整体抗风险能力弱。
我市物业收费标准定为五类，分别为：每月每平米0.57元、0.48元、0.42元、0.36元、0.30元；大部分物业项目集中在二、三类（0.48—0.42元）收费标准区间。据海拉尔区、满洲里市两地物业管理部门测算，对一类小区（对应0.57元/月*平方米的收费标准）提供标准物业服务的成本约为0.82元/月*平方米；对应二、三类小区提供标准物业服务的成本约为0.65元/月*平方米，全市物业服务行业整体处于亏损状态。造成企业亏损的另一个重要原因是收费难，全市各地物业小区的物业费收缴率从20%到90%不等，平均约为60%左右。这一问题在老旧小区尤为突出，这些小区基础设施损坏严重，年久失修，物业纠纷较多，出现了缴费越低、服务越差的恶性循环现象。
（四）市场竞争机制尚待完善
我市目前尚未形成完整规范的物业服务市场竞争环境。房产开发企业为促进商品房销售，自行组建物业服务企业经营所开发的小区，并出资补贴物业企业以维持其正常运营。这就导致了物业服务企业的生存和发展过度依赖房产开发企业，一旦房产开发企业的开发行为结束，即意味着对所属物业服务企业的补贴中断，物业服务企业立刻面临降低服务标准或弃管小区的境地。房产开发企业没有自己的物业服务企业，也指定了其它物业服务企业接管新建小区，未履行前期物业招投标程序，扰乱了市场秩序，并导致好的物业服务企业无法做大做强。
物业服务行业属劳动密集型行业，一线操作岗位人员占比超过90%。物业服务从业人员整体教育水平偏低，没有经过上岗培训，技术力量薄弱。经调查，绝大多数的一线操作人员工资仅维持在当地最低工资标准上下，薪酬低是物业行业无法吸引高素质人才的根本原因。
（五）体制性制约作用明显
新区至今没有街道办事处和社区，社会管理责任不明确；中心城区管理责任和执法主体脱节，私搭乱建问题突出。这种体制性问题严重影响着城市管理，有些矛盾还比较突出。
三、几点建议
（一）加大物业管理法规的宣传力度
利用多种形式向业主和物业服务企业宣传国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》，使物业服务企业员工、业主等物业管理服务主体正确了解物业管理服务工作，了解物业服务企业的职责、业主享有的权利和应尽的义务，逐步树立起物业管理的法律意识。
多方征求即将出台的《呼伦贝尔市物业管理办法》等规章的意见，努力做到家喻户晓，为加强物业管理、明确各方责任奠定良好基础。
（二）积极发挥业主委员会的作用
积极探索业主委员会法人治理机制，发挥业主对物业自治管理职能。业主委员会要认真学习相关的法律法规，明确职责，主动争取主管部门的监督与支持，耐心、细致地协调解决业主与物业服务企业及其他相关单位的矛盾和纠纷；要按规定定期召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作；业主通过审议报告形成对业主委员会的监督和制约；要增强业主的物业意识，明晰业主交纳物业管理费的义务。
（三）建立物业管理联席工作机制
建议市人民政府将物业管理工作纳入议事日程，加大监督检查力度。物业管理关系到千家万户的利益和社会的稳定，政府部门要加强对房地产项目从规划设计、施工建设到竣工验收全过程的监控，确保房屋质量符合设计要求。物业服务公司要提前介入房地产开发过程，参与物业的规划、设计和建设，从物业服务的角度提出意见和建议，加强建管衔接。政府有关部门应该对物业服务企业在政策上给予扶持，厘清建筑企业和物业服务企业的责任，加大质量验收、监督检查的执法力度，保证其可持续发展。
建立必要的管理和协调机制，进一步明确街道办事处、社区、物业主管部门、业主委员会在物业管理服务中的职责，明确社区和业主委员会办公用房，切实维护业主和物业服务企业的合法利益。建议成立物业管理协调办公室，负责对全市物业管理与服务企业的监督、考核，制定物业服务标准，测算物业服务成本，建立必要的奖惩制度，定期公布综合考核结果。
（四）扶持物业服务企业做大做强
面对170家物业服务企业仅有11家三级以上企业的现状，要加快培育物业服务市场，形成市场竞争机制。一是要进一步优化企业结构，改变由行政安排和房地产商自行组建物业服务企业的做法，促进以市场竞争方式产生物业服务企业。二是要推广和完善聘用物业服务企业的招投标办法，把更多的企业推向市场，双向选择，实现企业向自主经营转变。三是要实行市场准入制度，加大新成立企业的审核力度，加强物业服务企业资质认定，防止不合格企业进入市场。四是要完善企业退出机制，建立企业信誉档案，对随意弃管、诚信度差、服务质量低的企业加大整改力度，对整改不力的企业坚决清出市场。五是要加强对企业的支持和引导，努力打造优质高效的专业化物业服务队伍。
（五）加快解决体制制约
明确新区社会管理主体，加快街道办事处和社区建设，有效实施服务和管理职能。协调解决城市建设和规划管理脱节问题，遏制各类私搭乱建现象。2014年上半年，听取市政府关于物业管理情况的工作报告。
